Quelles dépenses déduire en vendant une maison ?

Si vous possédez un chalet ou un immeuble à revenus et que vous pensez vendre, cet article est pour vous ! Le Journal de Montréal s'est penché sur les dépenses à considérer en vue de déduire l'impôt qui viendra avec le gain en capital. 

Le journaliste Daniel Germain décortique le tout. Il cite le cas d'un lecteur qui a vu la valeur de son duplex connaître une hausse de 50 % en seulement 15 ans et qu'il s'apprêtait à conclure la vente de son bien immobilier. Ainsi, la moitié du gain en capital qu'il fera sera imposée.

S'il est clair qu'il peut déduire de son gain les frais de notaire et de courtage, notamment, il se demande ce qu'il advient des « dépenses faites au cours des années pour conserver la valeur de l'immeuble ? » Celles-ci incluent la rénovation complète des salles de bain, le remplacement d'une galerie, du système électrique et que la plomberie. 

M. Germain, du Journal de Montréal conseille d'abord de faire le tri entre les dépenses qui servent à l'entretien de la propriété de celles qui ont été faites pour améliorer l'immeuble. 

Ainsi, les dépenses servant à l'entretien et au maintien de l'état de la propriété sont déductibles des revenus locatifs, l'année où elles ont été faites. 

Les dépenses liées à l'amélioration des lieux sont quant à elles « capitalisables », souligne M. Germain. Ainsi, elles peuvent être ajoutées au coût d'acquisition de l'immeuble lorsque viendra le moment de calculer quel gain en capital résulte de la vente. « Par exemple, le coût de construction d’un garage ou de l’ajout d’un étage », cite en exemple Dany Provost, directeur de l’optimisation fiscale chez SFL Expertise, en entrevue au Journal de Montréal.

Les salles de bain pourraient se qualifier dans l'une ou l'autre des catégories, dépendamment des travaux qui y ont été effectués. Ainsi, si ces pièces ont été remises à neuf avec des matériaux équivalents aux anciens, les dépenses iront dans la catégorie des dépenses d'entretien. Mais si les salles de bains ont été métamorphosées pour ressembler à un magazine de décoration ou une photo sur Pinterest, les factures pourraient se retrouver dans les dépenses capitalisables. 

Toutefois, d'après Dany Provost, mieux vaut utiliser des dépenses d'entretien. « On gagne à repousser l'impôt le plus tard possible », a-t-il dit. 

Les dépenses de chalet

Le Journal de Montréal cite le cas de Claudette, qui possède un chalet et qui se demande si les travaux réalisés au fil des ans sont considérés comme des dépenses capitalisables. 

Si ce n'est pas le cas, ces travaux ne sont pas déductibles au moment de la revente. 

Pour pouvoir capitaliser une dépense, un propriétaire de chalet doit pouvoir prouver que les travaux améliorent la propriété et augmentent sa valeur, par exemple en montrant que la réfection du toit a été faite avec des matériaux plus durables. 

Ainsi, dès qu'on remplace quelque chose par autre chose de mieux, c'est capitalisable.